₱500 o 5%? Pagtakda ng Late Fee na Talagang Gumagana
Paalala: Pangkalahatang impormasyon para sa mga Filipino landlord, hindi legal advice. Nagbabago sa paglipas ng panahon ang mga panuntunan sa pag-upa at kung sino ang saklaw ng mga ito, kaya tingnan ang kasalukuyang patakaran sa inyong lugar at magtanong sa kwalipikadong abogado sa Pilipinas bago umasa sa anumang penalty clause.
Ang late fee ay deadline, hindi pinagkakakitaan
Iisa lang ang trabaho ng late fee: ilagay ang upa sa unahan ng listahan ng tenant mo sa araw ng sahod. Iyon lang. Ang mga landlord na tinitingnan itong dagdag na kita ay nagtatakda ng mataas, at ang mataas na multa ang siyang pinagtatalunan, binabayaran nang may hinanakit, o basta na lang binabalewala habang lumalaki ang utang. Ang maliit na multang dumarating sa petsang inaasahan na ng tenant ay mas mabisang magpabago ng ugali kaysa sa parusang mabigat.
Ano ang sinasabi ng batas, at ano ang nasa iyo
Walang batas sa Pilipinas na nagtatakda ng rate ng multa sa huling bayad ng upa sa tirahan. Ang karapatan mong maningil nito ay nagmumula mismo sa kontrata. Penal clause ang tawag dito, at pinapayagan ng Civil Code na malayang pagkasunduan ito ng magkabilang panig (Artikulo 1226 hanggang 1230, at Artikulo 1306 tungkol sa kalayaan sa pagkontrata). Kung wala nito sa kontrata mo, ang natitira lang sa iyo ay ang legal na interes sa hindi nabayarang halaga: 6% kada taon. Sa karaniwang upa, ilang piso lang iyan kada araw at bihirang sulit habulin.
May isang tunay na hangganan ang kalayaang iyon. Sa ilalim ng Artikulo 1229, maaaring bawasan ng korte ang multang itinuturing nitong sobra-sobra o hindi makatarungan. Sa praktika, ang 2% hanggang 3% ng natitirang balanse kada buwan ay halos palaging kinikilala. Kadalasan ay pumapasa rin ang 5%. Ang 8% hanggang 10% pataas ay madalas ibinababa sa 1% hanggang 3% kapag tirahan ang inuupahan. Ang rate na kaya mong ipagtanggol sa harap ng huwes ay siya ring rate na malamang makolekta mo nang walang away.
Fixed na halaga o porsyento?
Mas madaling ipaliwanag ang fixed na bayarin, karaniwang ₱300 hanggang ₱1,000. Iisa lang ang halaga kada buwan, isang buwan man o tatlo ang utang. Malaki ang halaga ng ganoong katiyakan lalo na sa mga tenant na hindi sanay magbasa ng kontrata. Ang kahinaan nito ay hindi ito umaangkop sa laki ng upa. Ang ₱500 na masakit sa ₱6,000 na kuwarto ay parang wala lang sa ₱40,000 na condo.
Ang porsyento naman ay umaangkop sa magkakaibang presyo ng mga unit at nananatiling proporsyonal habang lumalaki ang balanse. Ang paglaking iyon din ang panganib. Kapag ipinatong mo ang porsyento sa malaki o matagal nang hindi nababayarang balanse, maaari itong umabot sa halagang walang tenant na magbabayad at walang korteng papayag. Kung porsyento ang pipiliin mo, maglagay ng cap. Simpleng gabay: fixed na halaga para sa maliliit o pare-parehong upa, at may-cap na porsyento kapag malaki ang pagkakaiba-iba ng presyo ng mga unit mo.
Mas malaki ang naitutulong ng grace period kaysa sa mismong multa
Ang tatlo hanggang limang araw na grace period ang pinakaminamaliit na setting sa kahit anong kontrata. Dumarating ang sahod tuwing ika-15 at ika-30. Natutulog muna sa bangko ang transfer. Ilang araw bago mag-clear ang padala mula sa ibang bansa. Wala sa mga iyon ang nangangahulugang hindi maaasahan ang tenant mo. Nasasagot ng maikling grace period ang lahat ng iyon, halos walang gastos sa iyo, at naaalis nito ang karamihan sa pagtatalo bago pa magsimula. Itabi ang multa para sa taong talagang hindi nagbayad, hindi para sa ordinaryong pagkaantala.
Isulat ito, at ipatupad nang pareho bawat buwan
Ang parusang nalaman lang ng tenant matapos siyang ma-late ang siyang pinagtatalunan. Ilagay sa kontrata ang apat na bagay sa simpleng salita: ang eksaktong araw kung kailan magsisimula ang multa, kung fixed na halaga ba ito o porsyento, hanggang magkano ang maaari nitong abutin, at kailan ito dapat bayaran. Pagkatapos, maging pare-pareho. Mahirap ipaliwanag ang multang pinatawad mo sa isang tenant pero ipinatupad naman sa iba kapag umabot ang usapan sa barangay o sa korte.
Paano awtomatikong ipinapatupad ng MyRentals ang patakaran mo
Isang beses mo lang itatakda ang patakaran at ang sistema na ang bahalang magpatupad. Pumili ng fixed na halaga o porsyento, maglagay ng cap kung porsyento ang sinisingil mo, at itakda kung ilang araw na palugit bago may masingil. Ikaw rin ang pipili kung kailan dapat bayaran ang multa: agad, o isasama sa bill ng susunod na buwan, na mas madaling tanggapin ng karamihan sa mga tenant. Isang beses lang sinisingil ang multa sa bawat hindi nabayarang bill at hindi ito nagpapatong-patong. May sariling record ang bawat isa, kaya nakikita ng tenant mo kung ano ang idinagdag at bakit. Itakda ito kada property, o palitan para sa isang tenancy kung may ibang napagkasunduan kayo.
Itakda nang minsanan ang patakaran mo sa late fee at tapusin na ang paulit-ulit na usapan bawat buwan.
Magsimula nang Libre sa MyRentals.ph →